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#因為房子而受傷「屋主」要負責嗎？ -談建築物所有權人應負之損害賠償責任
#因為房子而受傷「屋主」要負責嗎？ -談建築物所有權人應負之損害賠償責任
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前陣子有個朋友打算將自己的店面出租
雖然說主要是針對租約跟稅金討論
但也聊到很多各式各樣的行業來探詢承租店面的話題
此時就有一個問題‼️
如果有人在店面裡面發生 #意外
像是失火、滑倒，更甚至是外牆的磁磚掉落砸傷人
屋主要負責嗎❓
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❇️ 建築法規定所有權人、使用人應維護建物的使用安全
首先，針對建築物的使用管理維護
「建築法第77條」規定建築物的#所有權人、#使用人 都有維護建築物合法安全使用的「義務」
最高法院有裁定指出「建築法第77條」屬於「保護他人的法律」
一旦有違反該條法律，並且造成第三人的損害
除非能自證自己無過失
否則可能需要依民法第184條第2項的規定，負擔「賠償被害人損害」的民事責任
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此外，也有法院判決認為：
建築物所有權人有維護建物、注意安全，針對危險及時排除的義務！
若放任建築物的危險持續存在，導致他人受傷
就可能要背負「#過失傷害」的刑事責任
要特別注意：刑事責任是關於刑罰制裁，與賠償損害的民事責任不同❗️
➡️而依刑法第284條的規定，過失傷害罪可處一年以下有期徒刑、拘役或十萬元以下罰金
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❇️ 民法另外也規定所有權人可能要負損害賠償責任
民法第191條針對建物的「所有權人」有特別的規定
如果建築物導致別人的權利受到損害
除非所有權人能夠自證：1⃣️自己設置保管沒有疏失；2⃣️損害不是因為疏失所導致；3⃣️已經盡到相當程度的注意；之外
否則就會直接「推定」建築物的「所有權人」有過失
必須負擔損害賠償責任
推定的概念為：只要有事實存在，先直接認定加害者有過失，加害者要負責自證自己無過失！
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此時要特別注意
民法第191條「沒有❌」規定所有權人一定要「占有」或「使用」建築物
就算是建築物是出借、出租或是任由別人使用
依法「所有權人」也是要負責任的‼️
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此外，就算損害不應該只由所有人「一人」負擔，如果有其他「更應該負責任」的人⁉️
➡️ 屋主可以要求受害者直接向那個「更應該負責的人」求償，並且拒絕賠償嗎❓
➡️ 法院有實務見解說：No
首先，法條並「沒有❌」寫說「建築物的缺漏」必須是「損害發生的唯一原因」
就算是有其他因素參雜其中，但如果被害人直接向建物所有權人求償
也是「建物所有權人」賠償完被害人之後
再另外向其他第三人求償加以解決
➡️ 被害人如果直接向建物所有權人求償，建物所有權人還是要先對被害人負責的❗️
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❇️ 可能的「建築物導致別人的權利受到損害」
由於建築物不會自己動
所以一般人很難想像為什麼建築物會去侵害到別人
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舉個例子來說
1⃣️ 實務上曾經有過房屋發生「電線走火」或「不明原因起火」
導致火勢延燒到旁邊的鄰房
在無法舉證屋主自己並無過失的前提下
（舉例來說：使用符合法規要求的防火建材、構造及設備）
屋主因此需要負擔損害賠償責任！
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2⃣️ 實務上也有發生大樓的共用管線沒有好好維護
因此管線生鏽滲漏，導致其中某一個住戶屋內漏水
更甚至造成家具毀損、住戶被迫搬家的情形發生
因為其他住戶無法舉證自己毫無過失
所以法院判決全體住戶要一起承擔賠償責任！
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❇️ 如果發生「最不想發生的事情」怎麼辦？
沒有人會希望「意外」發生
但如果「最不想發生的事情」卻發生了
當然建議可以先找「律師」進行諮詢，釐清後續可能發生的狀況
若有投保相關保險，也可以洽詢保險相關人員處理
如果是大樓「#管委會」，也建議平常可以聘請「法律顧問」
除了開會或日常事務可以協助處理、趨吉避凶之外
面對意外的即時處理，也是「聘請法律顧問」的優點❗️
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⚠️ 呂學佳律師 x 律師會計較 x 志學法律事務所
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【本文僅係提供個人觀點及個案實務見解，如有法律問題建議諮詢律師等相關專業人士！】
【參考實務見解：最高法院112年度台上字第1915號民事裁定、臺灣高等法院高雄分院111年度上易字第94號刑事判決、臺灣苗栗地方法院110年度易字第154號刑事判決、臺灣高等法院高雄分院109年度重上更一字第29號民事判決、臺灣高等法院112年度重上字第394號民事判決、臺灣高等法院109年度上字第862號民事判決】