首頁 > 知識分享 > 社區、公寓大廈、區權會及管委會
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社區裡面誰說了算？ 談「公寓大廈管委會」
近年來台灣人口越來越密集，大家漸漸搬到了大樓公寓裡面
因此鄰里關係變成了隔壁棟、上下層樓的關係
有時候天氣一熱、火氣一來
社區就常常為了一些瑣事在吵架
管委會、區權會更是兵家必爭的戰場
你住社區大樓嗎
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什麼是「#區分所有權人會議（#區權會）」跟「#管理委員會（#管委會）」
想瞭解公寓大廈的法律問題
就必須先知道什麼是「區分所有權人會議（區權會）」跟「管理委員會（管委會）」
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「區分所有權人會議（區權會）」是指「區分所有權人」為了共同的事務，或是涉及大家的權利與義務，召集全體區分所有權人共同開會
簡單來說，區分所有權人幾乎都是「#屋主」
而屋主「們」針對整棟大樓共同的事情，共同討論的會議，就是「區分所有權人會議（區權會）」
有時候大樓的「#住戶大會」，實質上就是「區權會」
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而「管理委員會（管委會）」是區分所有權人開會，選出其中幾位住戶，組成一個委員會
負責管理、維護整棟社區大樓，並且執行區權會所做出的決議！
部分住戶較少，或是較為老舊的社區大樓
如果沒有設置管理委員會（管委會）
管理委員會（管委會）的職務大多會轉由「管理負責人」負責！
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管委會的工作有哪些？
法規規定，「共用部分」、「約定共用部分」的修繕、管理或維護，主要是由「管委會」負責
除此之外，主要包含：
1⃣️區權會決議的執行
2⃣️住戶們間的協調，並且制止違規住戶
3⃣️公共基金的收支、保管及運用
4⃣️印鑑與文件的保管
5⃣️委任、聘雇及監督管理員或管理公司
6⃣️提出會計報告、結算報告及其他管理事項
7⃣️公共安全的檢查，與消防安全設備檢修及改善
由此可以知道，管委會的工作主要就是「社區的大小事」
包含社區間的事情如何決定、鄰居之間紛爭的協調、公設怎麼使用及管理維修、管理費怎麼收取及支出
而這也是管委會淪為「戰場」的主要原因（？）
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管委會可以不准我使用電梯嗎？
以遙控器打開停車場的柵欄、使用機械停車場的升降梯、用磁扣開啟社區大門、刷感應卡按電梯，更甚至使用交誼廳、健身房、游泳池等公設
我相信都是住在大樓裡面的朋友，每天生活都會歷經的日常
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但有些管委會也會透過：
1⃣️停用住戶的遙控器、磁扣或感應卡
或2⃣️限制、禁止住戶使用公共設施
作為管理、維護公共設施，以及向住戶催討管理費的方法
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可是，其實公寓大廈管理條例有規定
「各區分所有權人」對建築物「共用部分」的「使用收益權」
以及對使用「共用部分」的特別約定
➡️ 都需要載明在「規約」之上，才能夠有法律上的效力
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因此，管委會是否可以停用住戶的遙控器、磁扣或感應卡，或者是限制、禁止住戶使用公共設施
必須要考量手段屬於「修繕、管理、維護公共設施」，還是對於「公共設施通常使用方法的限制」
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如果只是管理、修繕、維護公共設施
➡️只需要管委會依照管委會的職權就可以辦理！
但若限制住戶正常使用公共設施
例如長時間禁止住戶搭乘電梯、進出停車位出入口
➡️建議仍必須要有「規約」才可以限制住戶！
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什麼是規約？寫在規約之中就可以限制住戶使用公共設施嗎？
「#規約」是指公寓大廈之中，區分所有權人為了增進共同利益，經過「區權會」決議，大家共同遵守的事項
因為規約是具體用文字載明，社區住戶都要共同遵守！
也因為是經過大家共同決議
考量「私法自治」的原則
只要規約沒有牴觸「法律強制、禁止規定」，也沒有違背公共秩序、善良風俗的情形
➡️就會「有效」，並對社區住戶具有一定程度的「拘束力」！
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而法院過去也曾提及
如果是藉由「多數決」方式，以損害他人為主要目的，對「少數」區分所有權人為「不利」的決定
可能會被認定屬於「權利濫用」或「違反公序良俗」，導致「規約無效」
而「無效」的規約，在法律上是「不可以」限制住戶的！
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如果遇到關於管理費、管委會的問題
舉凡「管委會禁止住戶使用電梯、停車場」、「住戶積欠管理費」、「#主委、管委會亂花挪用公共基金」、「區權會、住戶大會爭議搞不定」、「管委會不願意修繕公共設施」等等情形
都強烈建議向律師進行專業諮詢
保障法律上的權益、爭取最佳的利益
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呂學佳律師 x 律師會計較 x 志學法律事務所
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【參考資料：最高法院97年度台上字第2347號民事判決、最高法院91年度台上字第405號民事判決】
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