首頁 > 知識分享 > 社區、公寓大廈、區權會及管委會
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為什麼要繳管理費？談「公寓大廈管理費」
有些社區常常為了 #管理費 跟 #公共基金 在吵架
#管委會、#區權會更是兵家必爭的戰場
你住社區大樓嗎
但管理費是用在哪裡？我可以不要繳管理費嗎？
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什麼是「#專有部分」跟「#共用部分」？
許多人對社區大樓的理解是在於「#公設」、「#停車位」、「社區中庭」而已
但要討論公寓大廈的問題
首先就要了解，什麼是「專有部分」跟「共用部分」
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「專有部分」是指公寓大廈中「具有使用上之獨立性」，並且可以作為「區分所有標的」
白話來講，就是屋主可以獨立使用的空間（例如：你的家）
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而「共用部分」是指公寓大廈中「專有部分以外的其他部分」以及「不屬專有的附屬建築物」
主要是供社區大家共同使用的部分（像是社區中庭、樓梯間）
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而有些情形是雖然是「專有部分」或「共用部分」，但卻約定作為「共用」或「專用」
此時就會變成「約定專用部分」或「約定共用部分」
例如某些露台戶的大露台、停車場都會有這樣的情形發生！
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管委會憑什麼跟我收「管理費」？
法規規定，「共用部分」、「約定共用部分」的修繕、管理或維護
都是由「管理負責人」或「#管理委員會」負責
所需要的修繕費、維護費等等支出，原則上都會由「公共基金」或「區分所有權人（屋主）」按比例分擔
而法規也規定「區分所有權人（屋主）」應該依照「#區分所有權人會議（區權會/ #住戶大會）」決議繳納公共基金
「違反義務之處理方式」及「財務運作之監督規定」也應該寫明在「規約」之中，否則不生效力
因此，住戶們也應該要依照「區分所有權人會議決議」以及「規約」的規定繳納管理費
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我就「不想繳」管理費會怎樣？
法規有特別規定，如果區分所有權人或住戶「積欠」應繳納之「公共基金」或「費用」
已超過2⃣️期或達到相當金額，經過相當期間「催告仍不給付」時
管理負責人或管理委員會可以「提告起訴」
請法院命令區分所有權人或住戶給付「積欠的金額」及「利息」
而獲得勝訴的判決，依法是可以向法院聲請「強制執行」的
在特殊的情形下
如果經過強制執行，管理費再度積欠達到總價的「百分之一」，管理負責人或管理委員會催繳「三個月」還是沒有改善的情形時
管理負責人或管理委員會可以「提告起訴」，請法院命住戶「強制遷離」
住戶如果是區分所有權人時，在經過區分所有權人會議決議通過下
管理負責人或管理委員會還可以「提告起訴」，請法院命住戶「強制出讓」
住戶三個月內不出讓，更甚至可以請法院「拍賣」房屋
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買了房子，新屋主要依規定繳納「管理費」嗎？
舉例來說：可以因為社區的管理費太貴，在買房子之後，可以說我不想要繳這麼多錢嗎
如果是買了房子，成為房子區分所有權的「繼受人」
在購入前可以向管理委員會請求閱覽或影印「規約」、「公共基金餘額」、「欠繳公共基金」與「應分攤或其他應負擔費用」等資料
也因此應該在購入（繼受）之後
「遵守」原本區分所有權人依法或規約所定之「一切權利義務事項」
不太可能以之前沒參加區權會、沒有同意繳這筆管理費，就因此拒絕繳納
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前屋主積欠的管理費，新屋主也要幫忙繳嗎？
有些社區的「規約」特別規定：「前屋主積欠的管理費，新屋主要幫忙繳清！」
但過去法院曾指出
新屋主繼受的是「契約地位」，而不是繼受「前手已發生的債務」
所以新屋主只有繼受「規約」中的「約定」（例如：一坪應繳納多少元管理費）
至於「已發生之特定債務」（例如：積欠的管理費），則不在新屋主繼受的範圍
同時，依據「債之相對性」原則，只能向債務人（前屋主）要求清償，不可向債務人以外之人（新屋主）求償
所以管委會是「不可以」要求新屋主要繳清前屋主積欠的管理費
更不可以拿「新屋主繳自己的管理費」抵繳「舊屋主積欠的管理費」
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如果遇到關於管理費、公共基金的問題
舉凡「住戶積欠管理費」、「#主委、管委會亂花挪用公共基金」、「區權會、住戶大會爭議搞不定」、「管委會不願意修繕公共設施」等等情形
都強烈建議向專業律師進行諮詢
保障法律上的權益、爭取最佳的利益
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呂學佳律師 x 律師會計較 x 志學法律事務所
【參考資料：臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號、臺灣桃園地方法院107年度訴字第3001號民事判決、臺灣高雄地方法院111年度鳳簡字第306號民事判決、臺灣宜蘭地方法院111年度宜小字第462號民事判決】
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